STJ muda cálculo do ITBI e abre espaço para restituição

Recente decisão do STJ determinou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado pelo contribuinte, adquirente de imóvel, que pode ter direito à restituição da eventual diferença do imposto recolhido a maior.

A maioria das Prefeituras Municipais exigem o ITBI sobre o valor venal do IPTU ou valor de referência, como é o caso do Município de São Paulo.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no mês de março, tomou importante decisão relacionada ao ITBI, deixando nas mãos dos contribuintes o valor sobre o qual o imposto deve ser calculado.

Foram definidas, por unanimidade, três teses no REsp 1.937.821, analisado pela 1ª Seção sob o rito dos recursos repetitivos:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
•  O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A base de cálculo do imposto, portanto, não pode ser um valor sugerido unilateralmente pelo município.

Ao definir o valor da operação como a BC do imposto, presumindo a boa-fé do comprador, aos municípios restará apenas a possibilidade de questiona-lo pela via administrativa, demonstrando que o valor declarado são foi o real.

A forma determinada pelos municípios que adotaram  o valor de referência, não levam em conta o estado de conservação e/ou a existência de benfeitorias, ou mesmo a urgência em vende-lo, que podem ser determinantes na negociação do preço de venda do imóvel. O mesmo vale para a base de cálculo do IPTU como referencial para a BC do ITBI.

O REsp 1.937.821 foi julgado como recurso repetitivo, levando as teses fixadas a ser necessariamente observadas na resolução de casos idênticos no Judiciário.